Presentación

3er. Seminario Permanente Ciudad, Mercado Inmobiliario y Estructura Urbana

La transformación del territorio obedece a diversas fuerzas económicas, políticas y sociales que convergen principalmente en las ciudades y áreas periféricas. El sector inmobiliario y sus diferentes submercados, es un mecanismo de aceleración económica importante; genera miles de empleos y concentra millonarias inversiones locales y extranjeras en operaciones diversas. Los espacios producidos a través de distintos agentes, principalmente privados, dan lugar a cambios físicos y estructurales que modifican los patrones de vida urbana.

La estrecha relación entre la economía y los bienes raíces, manifiesta y es consecuencia tanto de la mutación económica global, como de las actividades locales. La terciarización, la especialización, el progreso de las tecnologías de la información que acompañan la creación de nuevos mercados de trabajo y perfiles socioeconómicos, han configurado nuevos submercados de vivienda, equipamiento y formas de producción y consumo y estimulan, a su vez, la expansión de la actividad edificatoria y del mercado del suelo, que se revelan en la cada vez más extensa y acelerada producción inmobiliaria. 

La reciente transformación es funcional y espacial, pero también sociocultural; se ha pasado rápidamente del modelo urbano compacto al insular fragmentado, a la diversificación morfológica y tipológica, así como a una nueva ideología de cómo habitar la ciudad, a partir de la manipulación sobre el patrimonio, la seguridad o el estatus, conducida por el marketing inmobiliario. 

Estamos ante una gran diversificación de los productos habitacionales, para usos comerciales o mixtos, oficinas, servicios especializados, equipamiento para el turismo, el ocio, el consumo y hasta para la atención de la salud, respaldados por grandes obras de infraestructura pública.

Los proyectos inmobiliarios formales en la periferia dirigen la expansión urbana y extienden la segregación socioespacial, a la vez que alteran las formas de vida rural y el ambiente natural, con modelos habitacionales fragmentados y dispersos; mientras, las áreas centrales se reestructuran a través de políticas de redensificación o verticalización, o a través de grandes proyectos urbanos de regeneración públicos o privados, que acarrean desajustes en los mercados de alquiler, áreas de declive, despoblamiento, afectación al patrimonio y finalmente, gentrificación. Dichos proyectos, difícilmente se dirigen a los habitantes de los barrios, sino que favorecen el turismo inmobiliario, la tematización, la privatización del espacio público, y la formación de mercados secundarios. Asimismo, las tendencias globales apuntan a la formación de nuevas centralidades con modelos de uso de suelo inédito e híbridos. En ambos casos, las operaciones benefician a grupos y sectores sociales específicos.

El mercado inmobiliario formal convive además con submercados informales en asentamientos irregulares a través del alquiler en áreas consolidadas o la venta ilegal de lotes en la periferia, desequilibrando aún más el acceso al suelo a los sectores sociales desfavorecidos.

Estas prácticas privadas, públicas y sociales de ocupación del suelo y de edificación (intensivas o extensivas) acarrean importantes consecuencias socioespaciales, alteraciones en las condiciones de habitabilidad, formación de comunidad y pérdida de identidad; desigualdades profundas, especialmente en el acceso a la vivienda y servicios, o escasas posibilidades de movilidad residencial y conflictos viales por los desplazamientos hogares-empleo. A la par, traen consigo presiones sobre los recursos naturales, especialmente en áreas periurbanas y zonas costeras, con la consecuente pérdida de servicios eco sistémicos y áreas de valor ambiental, disminución de terrenos de uso agrícola, e insuficientes acciones de recuperación y medidas de sustentabilidad. Asimismo, incurren en el incumplimiento de reglamentos urbanos y constructivos que ponen en riesgo vidas humanas; o acciones público-privadas de corrupción que desequilibran el mercado y acrecientan la vulnerabilidad, en todos los niveles socioeconómicos.

El boom inmobiliario tiene su origen en el sector financiero, a partir de la financiarización, que aumentó la liquidez y redujo los periodos de rotación del capital, posibilitando el incremento de la producción en sí misma, así como el otorgamiento de hipotecas y créditos puente. La correlación entre estos sectores es tan estrecha que la crisis financiera es sinónimo de crisis inmobiliaria y viceversa, lo que puede repercutir en pérdida de hogares y patrimonio, como ya lo hemos podido presenciar en algunos países.

Por otro lado, el complejo marco legal que enmarca la operación del mercado inmobiliario, se ha visto modificado a partir de una serie de reformas de liberalización, que ya no solamente regulan el sistema de planeación del desarrollo urbano, en distintos niveles de gobierno, sino que involucra la intervención del sector financiero.

Ante la contradicción entre la búsqueda de rentabilidad y eficiencia de los agentes privados y el abandono de la planificación y mecanismos de control político y financiero, se presentan distintos retos para regular el sector inmobiliario y las formas de producción de la ciudad, desde la gobernanza. Las políticas enfocadas en el suelo deben contemplar los derechos de propiedad, la captación de plusvalías, la formación de bancos de tierras, así como la ordenación urbano ambiental. 

La política de vivienda, enfocada recientemente en la adquisición y formación de demanda cautiva, debe evitar el favorecimiento de oligopolios, procurando la equidad en el acceso y el equilibrio entre escasez y rezago, proponer suficientes acciones de vivienda asequible, atender el problema de vivienda deshabitada del país, y buscar alternativas a los paisajes y proyectos estandarizados y homogeneizados.

En cuanto al sector financiero, es necesario prestar atención y establecer límites y restricciones a las operaciones financieras para el desarrollo urbano, promover nuevas herramientas fiscales, ponderaciones de riesgo, y regulación de esquemas y fuentes de financiamiento.

Por otro lado, urge rescatar experiencias de organización social, con estrategias de resistencia ante agentes inmobiliarios, entre sectores populares y medios, que han puesto freno a operaciones recientes abusivas. Es deseable favorecer, desde la academia, el diálogo entre los distintos actores: organizaciones vecinales, comunidades, promotores inmobiliarios, gobiernos locales, agentes financieros.

 

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